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Il deposito del saldo prezzo: garanzia o ‘tassazione immobiliare’?

L’’intervista alla Dr.ssa De Stefano Rubina, Notaio in Salerno

Dal 29 Agosto scorso è in vigora la Legge n. 124/2017 che introduce la facoltà per le Parti (nonostante interessa più gli acquirenti che i venditori) di richiedere al Notaio il deposito del saldo prezzo da corrispondere al venditore, fino alla trascrizione dell’atto che lo rende pubblico. L’obbiettivo sarebbe quello di voler tutelare l’acquisto, mettendolo a riparo da eventuali ipoteche, pignoramenti etc. Non poche le critiche manifestate dagli operatori della mediazione, che, in diversi dibattiti nei Gruppi “Agenti di Affari in Mediazione a confronto” nei social di Facebook e Linkedin, giudicano questa una ennesima “tassazione immobiliare”, per via degli interessi attivi sulle somme in deposito che non vanno certo al venditore. Sentiamo per l’occasione l’autorevole parere della Dr.ssa De Stefano Rubina, Notaio in Salerno, per sviscerare con lei la questione e meglio comprenderla.

La richiesta di deposito si riporta nel preliminare o ci sono altri modi per formalizzarla? 

Innanzi tutto, va detto che il deposito prezzo nasce come una ulteriore garanzia per gli acquirenti. Infatti, a meno che le parti non abbiano firmato un preliminare di vendita dal notaio con la trascrizione, il che rende chi acquista completamente immune da rischi derivanti da situazioni debitorie di chi gli sta vendendo l’immobile, esiste un lasso di tempo, seppur breve, tra la firma della vendita e la sua trascrizione nei registri immobiliari in cui possono esservi dei rischi per l’acquirente. La nuova legge consente alle parti di scegliere – va chiarito che è una possibilità, e non un obbligo – in sede di stipula della vendita che l’intero prezzo (o il saldo, perché più spesso è un saldo che resta da versare) non vada subito pagato al venditore, ma consegnato, con assegno circolare o bonifico bancario, al notaio, che lo versa su un conto speciale “dedicato” e lo svincola a favore del venditore soltanto dopo aver  trascritto e verificato che la vendita sia sicura al 100% e che non ci siano “cattive sorprese”. E mi riferisco al pericolo di trascrizioni o, più spesso, iscrizioni a carico del venditore, come può essere la classica ipoteca esattoriale, per esempio. O, addirittura, ai casi in cui – si tratta di vere e proprie truffe – un soggetto venda più volte lo stesso bene. La legge ha fatto riferimento al momento della vendita, e non del contratto preliminare, perché è in sede di vendita che si va dal notaio ma è chiaro che, se le parti scelgono di concludere un preliminare di vendita, anche non per atto notarile, sicuramente in quella sede possono già optare per la richiesta in sede di contratto definitivo del deposito prezzo, così come ritengo, anche se in verità è ancora discusso, che in quella sede possano anche già rinunciare a tale facoltà di deposito. Peraltro, è molto opportuno che il venditore conosca per tempo la scelta dell’acquirente in tal senso, che potrebbe incidere sui suoi tempi nel caso di “vendite a catena”: se il venditore, subito dopo aver venduto, dovrà, a sua volta, acquistare impiegando il corrispettivo della propria vendita, è necessario che sappia per tempo che quel corrispettivo sarà a sua disposizione nel rispetto del meccanismo del deposito prezzo.

Il deposito prezzo ha un costo aggiuntivo? Se sì, di quanto?

Il deposito prezzo comporta, come è evidente, una ulteriore attività, il cui costo andrà rapportato all’importanza ed alla complessità dell’operazione caso per caso, per cui non può essere indicato in via generale.

L’agente immobiliare è tenuto ad informare le parti riguardo alla facoltà?

L’obbligato è, innanzi tutto, il notaio, perchè è al notaio che la legge si rivolge. Ritengo, poi, che spetti anche all’agente immobiliare rientrando nell’obbligo di cui all’art. 1759 del codice civile, che impone ai mediatori di comunicare le circostanza note relative a valutazione e sicurezza dell’affare, e, più in generale, nell’obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale.

Hanno ragione coloro che la reputano una ennesima “tassazione immobiliare”?

Ho sentito parlare di esproprio degli interessi da parte dello Stato nei confronti del venditore, ma, a ben vedere, siccome si tratta di somme in transito per pochi giorni, gli interessi su queste somme sono ben poca cosa, se non addirittura assorbiti dalle spese di commissione. Gli interessi maturati non spettano al notaio, benchè sia il titolare del conto, ma sono destinati a rifinanziare i fondi destinati alle piccole e medie imprese perché il conto sul quale si depositano queste somme è un conto le cui somme restano completamente fuori dal patrimonio del notaio; è un conto sul quale il notaio non può fare operazioni diverse da quelle previste per legge, impignorabile per debiti personali del notaio, che non cade nella successione del notaio, né nella sua comunione dei beni.

Questa legge potrà incidere nell’incentivare le vendite e quanto nel penalizzarle?

Il disagio per il ritardo nell’incasso delle somme per il venditore è minimo, abbiamo già visto che si tratta di giorni. Pertanto, le obiezioni di chi teme un rallentamento nella circolazione degli immobili si superano semplicemente ricordando ai cittadini che la informatizzazione della nostra attività di notai ci consente ormai di procedere a tutti gli adempimenti in via telematica e, quindi, i tempi possono essere brevissimi. Trattandosi di un potenziamento delle garanzie, questo strumento è stato introdotto proprio per incentivare gli acquisti. Chiaramente spetterà alla sensibilità ed alla professionalità del mediatore immobiliare prima e del notaio poi rendere il più equilibrato possibile il rapporto tra venditore e acquirente, consigliando quando sia più opportuno ricorrere al deposito-prezzo.

Fonte:http://www.ilgiornaleditalia.org/news/economia/891682/Il-deposito-del-saldo-prezzo-.html